Многоквартирная мигрень

Собственникам помещений, в любом многоквартирном доме (МКД), принадлежит общее имущество дома: помещения, предназначенные для обслуживания дома, комнаты досуга и занятия спортом, лестницы, площадки, лифты, шахты лифтов, коридоры, чердаки и подвалы с инженерными коммуникациями, технические этажи, крыши, несущие конструкции, различное инженерно-техническое оборудование и коммуникации, земельный участок на котором расположен дом, придомовая территория с объектами благоустройства. Собственники помещений владеют, распоряжаются, пользуются общим имуществом своего дома и несут ответственность за содержание и ремонт общей собственности в соответствии с Жилищным кодексом РФ.

Но управление многоквартирным домом это достаточно сложное дело для простых граждан, которые не могут решать специфические задачи управления жилищным хозяйством своего дома. Эти задачи не всегда решаются профессионалами на уровне местных и региональных властных структур, что уж там говорить об обычных обывателях, на которых закон возложил эту ответственность. Отсутствие у собственников знаний многочисленных законов и положений, технических норм и правил, умения применять запутанное жилищное законодательство и их крайне неактивной позиции, доходящей до безразличия к общедомовому имуществу (ОДИ), приводит к тому, что проблемы простые граждане не могут самостоятельно управлять общей собственностью многоквартирного дома. А управляющие компании также не проявляют большого рвения в эффективном управлении ОДИ.

О том, как избежать ситуации, когда ОДИ приносит собственникам квартир в многоэтажке только головную боль, которую они, к тому же, ещё и оплачивают из своего кармана, шла речь на круглом столе «Общее имущество многоквартирного дома», который прошёл в Ставропольской городской общественной организации «ЖКХ-Контроль».

Чья земля под домом?

Разговор начался с разъяснения – являются ли собственники квартир в МКД также и собственниками земельного участка, на котором расположен дом и нужно ли в обязательном порядке приватизировать землю, дабы избежать ситуации, когда неожиданно участок под МКД окажется в чужих руках. Эта «страшилка» о том, что если земельный участок под МКД не приватизировать, то территория может перейти, например, к строительному олигарху, который через суд добьётся сноса многоэтажки, дабы освободить свою собственность от посторонних, весьма популярна до сих пор в народе. Однако это совсем не так. Как пояснил председатель Совета СГОО «ЖКХ-Контроль» Иван Должиков, процедура именно приватизации не нужна совершенно. Согласно законодательству, земельный участок, на котором расположены МКД и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, уже является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Однако это не значит, что переход земельного участка в разряд ОДИ происходит автоматически. Земельный участок, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если земельный участок, не был сформирован до введения в действие ЖК РФ, то на основании решения общего собрания собственников уполномоченное собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, установления его границ и постановки его на кадастровый учёт. После чего земельный участок также переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

И главное в этом деле – не быть собственникам инертными. Чтобы избежать столь частых в том же краевом центре споров – какому из МКД принадлежит, например, детская площадка, а кому – пешеходная дорожка. Или имеет ли право какой-либо из застройщиков возвести на приглянувшемся ему клочке земли тот же магазин или гараж.

На тебе, Боже, что нам не гоже

Но если вопрос с земельным участком можно решить более-менее бескровным способом, то с навязанным жильцам общедомовым имуществом дела обстоят печально. Печально, разумеется, для жильцов МКД.

Как рассказал председатель ОО «ЖКХ-Контроль» Михайловска и Шпаковского района Вячеслав Зайцев, в последнее время ресурсоснабжающие организации, такие как различные гор- и райгазы, электросети проворачивают в компании с застройщиками такой фокус. Благо «вилки» в законодательстве это позволяют. Например, в проектную документацию МКД застройщик «тихой сапой» вносит такой пункт – что трансформаторная будка, электрокабель или газораспределительные шкафы, возведенные около МКД, теперь считаются общедомовым имуществом. И, значит, стоят они на балансе не газовиков или электросетей, а жильцов. Как следствие – за обслуживание, содержание и прочие телодвижения с этим оборудованием платят не ресурсоснабжающие организации, а простые граждане. Не правда ли, великолепный способ нашли монополисты, чтобы переложить свои расходы на чужие плечи?

И, самое главное, избавиться от этого имущества не так-то просто. Только через суд. И только при наличии подписей ста процентов собственников, проголосовавших за вывод оборудования из реестра ОДИ. Однако попробуй собери сто процентов подписей собственников даже уже в обжитой многоэтажке. А что уж говорить о новостройке, вселяться в которую люди могут годами и ещё дольше оформлять квартиры в собственность? Так что навязанное людям оборудование может десятилетиями висеть у них финансовым ярмом на шее.

Чудеса процесса

Зато – вот чудеса – эти сто процентов подписей каким-то чудом удаётся раздобыть тем коммерсантам, которые, выкупая квартиры на первых этажах, устраивают из них магазины и парикмахерские, аптеки и ночные клубы. Ведь по закону, без согласия абсолютно всех собственников МКД переделать жилое помещение в нежилое нереально. Но только на бумаге. Во-первых, как выяснилось, органы власти, дающие коммерсантам разрешение на переделку помещения, не обладают полномочиями проверять подписи собственников, якобы давших согласие на переделку, на подлинность. Так что пиши, что хочешь – никто за руку тебя за подделку документов не схватит.
И даже если потом жильцы МКД, которые отродясь не давали разрешения на «рождение» в их доме ресторана, спохватятся и обратятся в суд, тут ещё бабушка надвое сказала, что они выиграют процесс. Ибо суды, как показывает статистика, в большинстве таких дел руководствуются не буквой закона, а вольной её трактовкой. Дескать, Конституция даёт право любому гражданину распоряжаться своей собственностью как ему заблагорассудится. А то, что пара десятков из сотни-другой жителей МКД категорически против переделки дома – подумаешь, дело житейское. Всем не угодишь.

Не менее интересно обстоит дело с помещениями, которые выделены в МКД под участковые пункты полиции. Оказывается, из федеральной казны, несмотря на то, что МВД – федеральная структура, деньги на их содержание и обслуживание не выделяются. Ну нет такой статьи расходов. По закону, за это должен платить муниципалитет. Однако, как мы знаем, бюджеты городов и сёл в нашем регионе, в основном, дефицитные. Лишних денег, чтобы оплатить тот свет, что «нажгли» полицейские и ту воду, что они израсходовали, а также тепло, просто нет. По крайней мере, чтобы делать это вовремя. Однако ни одного случая, чтобы за ЖКХ-долги участковый пункт полиции отрубили от коммуникаций, я что-то не припомню. И это наводит на мысль, что расходы технично «разбрасывают» на всех жильцов МКД.

Такая же петрушка, похоже, происходит с нежилыми помещениями в МКД, собственниками которых являются муниципалитеты. Есть такие дома, где, например, подвал является собственностью города или села. И муниципалитет сдает его в аренду коммерсантами с условием, что все расходы по ЖКУ и обслуживание платит арендатор. Но, как известно, бизнесмены раскошеливаться любят не сильно и порой, находя лазейки в законодательстве и прорехи в договорах, перекладывают эти расходы на плечи жильцов МКД. Или просто нахально не платят, а потом судятся с арендодателем годами. Однако ресурсоснабжающие организации, как мы знаем, выставляют за потреблённые ресурсы счёт сразу всему дому, не разбираясь – кто есть кто. Кто собственник, кто арендатор, кто просто погулять вышел. И, ежели не хотите, чтобы вам завтра отключили газ или свет – платите. Думаю, и в этом случае, раскошелиться приходится рядовым жильцам.

Обращали внимание граждан на круглом столе и на ряд других проблем с общедомовым имуществом, выливающихся в головную боль жильцов. Например, не менее острый вопрос всё в тех же новостройках – это так называемые кладовки и колясочные. Которые, по смыслу, относятся к общедомовому имуществу и должны быть доступны для всех. Однако зачастую, въезжая в квартиру, новосёлы с удивлением узнают, что кладовка, ниша или колясочная проданы в частную собственность и им туда хода нет. Оказывается, по закону, застройщик имеет право продать в частные руки любое нежилое помещение, имеющее отдельный кадастровый номер. Но только до момента ввода дома в эксплуатацию. Так что новосёлам нужно самим отслеживать данные нюансы. Чтобы не получить при вселении неприятный сюрприз в виде разбитых надежд оставлять в «комнатушке» на лестничной клетке санки, велосипед или детскую коляску.

Впрочем, даже въезжающим в так называемую вторичку, нужно тщательно проверять рассказы продавца, что, например, квартира продаётся вместе с кладовкой. И не верить на слово, а требовать показать соответствующие документы. Иначе может получиться так, что ваша, как вы считали, кладовка вмиг станет общей. Для этого соседям, претендующим на неё, просто стоит подать в суд. И Фемида «попросит» вас на выход. А будете упираться – вас принудят очистить помещение судебные приставы.